Mieterhöhung: Wie Mieter sich wehren können

Wer in den vergangenen Jahren in einer Großstadt eine Wohnung gesucht hat, kann mit großer Wahrscheinlichkeit die ein oder andere Horror-Geschichte erzählen. Von kilometerlangen Schlangen bei der Wohnungsbesichtigung, von 3500 Euro Kaltmiete für 2,5-Zimmer-Wohnungen und von demütigenden Selbstauskünften, bei denen man nicht nur sein Gehalt, seine Bonität und die Handynummer seines Chefs angeben muss, sondern auch noch in einem vierseitigen Essay über die eigene Persönlichkeit erklären soll, warum genau dieses Kellerloch mit Neonbeleuchtung die absolute Traumwohnung ist.

Hat man es dann nach sechsmonatiger Suche doch geschafft, eine Bleibe zu finden, findet der/die Vermieter*in  mindestens genauso schnell einen Grund, die Miete zu erhöhen. Die große Frage ist: Darf er oder sie das? Ist eine Erhöhung berechtigt und wenn ja, auch wirklich in der Höhe?

Anja Franz ist Rechtsberaterin beim Mieterverein München, der deutschen Stadt, in der das Wohnen mit Abstand am teuersten ist. „Die Situation spitzt sich immer mehr zu. Wir haben es mit sehr, sehr vielen Mieterhöhungen zu tun”, sagt Franz.

Dabei haben Vermieter*innen nur begrenzte Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen: Bei einem Staffelmietvertrag erhöht sich die Miete automatisch zu einem vorher vereinbarten Zeitpunkt um einen bestimmten Betrag. Das muss allerdings bereits zwischen beiden Parteien vereinbart sein, bevor der Mietvertrag unterschrieben wird. Das Gleiche gilt für die Indexmiete, bei der Miete jährlich an die Inflationsrate angepasst wird. 

Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Die aktuell häufigste Form der Mieterhöhung ist die nach Modernisierungsmaßnahmen. Vermieter*innen nehmen Baumaßnahmen an der Wohnung vor und wälzen einen Teil der Kosten auf die Mieter*innen ab. „Das gibt es gerade wahnsinnig oft. Es führt dazu, dass viele Mieter einfach ausziehen müssen, weil sie sich die Miete nicht mehr leisten können”, so Franz. Acht Prozent der Kosten können  Vermieter*innen nach Abschluss der Bauarbeiten auf die Jahresmiete draufschlagen. Doch die Erhöhung darf nicht drei Euro pro Quadratmeter übersteigen. Und es dürfen ausschließlich Maßnahmen verrechnet werden, die zur „Wohnwertverbesserung oder zur Einsparung von Energie beiträgt.”

Wer eine solche Modernisierungsankündigung bekommt, sollte schnell handeln. Innerhalb des ersten Monats nach der Ankündigung kann ein Einspruch eingelegt werden, in dem die Mieter*innen erklären, dass die steigenden Kosten für sie nicht zu stemmen sind. „Da muss man die Hosen komplett herunterlassen und nachweisen: so hoch ist mein Einkommen, so hoch sind meine Ausgaben. Wenn die Miete mehr als 30 bis 40 Prozent des bereinigten Nettoeinkommens ausmacht, hat der Vermieter Probleme, die volle ursprünglich veranschlagte Mieterhöhung durchzusetzen.”

Die meisten Vermieter*innen würden sich davon jedoch nicht abschrecken lassen und die Modernisierungsmaßnahmen trotzdem durchführen, um dann die Miete zu erhöhen. Hier müssen Mieter*innen wieder möglichst schnell Einspruch einlegen - dann entscheidet ein Gericht, wer Recht bekommt und ob die Miete erhöht werden darf. 

Außerdem sollte man schauen, ob die Mieterhöhung formal richtig durchgeführt wurde. Zunächst gilt: Die Baumaßnahmen müssen drei Monate vor Beginn schriftlich angekündigt werden und Vermieter*innen müssen im Vorfeld schon eine Schätzung abgeben, um wieviel sich die Miete in der Folge erhöhen wird. Sollte das alles passiert sein, bleibt nur noch die Überprüfung der Baumaßnahmen. Denn für reine Instandsetzungsmaßnahmen, also Reparaturen, dürfen Vermieter*innen die Miete nicht erhöhen: „Teilweise schachert man dann Monate lang herum und einigt sich dann auf einen niedrigeren Betrag. Aber das übernehmen Juristen”, so Franz.

Erhöhung auf eine ortsübliche Vergleichsmiete

Eine weitere Möglichkeit ist die „Erhöhung auf eine ortsübliche Vergleichsmiete”. Hier dürfen Vermieter*innen nur die Miete anheben, wenn sie niedriger ist als bei anderen Wohnungen in der direkten Umgebung. Die persönliche Einschätzung der Vermieter*innen reicht dafür nicht aus, sie müssen sie belegen. In kleineren Städten wird dafür die Wohnung mit drei ähnlichen Wohnungen in der Nachbarschaft verglichen oder von einem Gutachter bewertet. In größeren Städten gibt es meistens einen Mietspiegel. Allerdings gilt dieser nur für Wohnungen, die nicht größer als 160 qm sind, für Häuser gilt er nicht. „Eine Mieterhöhung in Städten wie München, die nicht mit dem Mietspiegel begründet ist, ist von vornherein unwirksam. Da kannst du direkt sagen: Vergiss es”, sagt Franz.

Wie hoch die Miete sein darf, berechnet sich durch diverse Faktoren: Lage, Ausstattung, Balkon, Art des Bodens und der Heizung und vieles mehr. Das können Mieter*innen theoretisch online selber berechnen. Aber: „Das ist ein bisschen tricky,” sagt Franz „Ich würde auf jeden Fall raten, das von einem Profi machen zu lassen. Ob Anwalt oder Mieterverein – die wissen sehr genau, wie ein Richter die Wohnung bewerten würde.” Vermieter*innen dürfen die Miete dabei um maximal 15 Prozent steigern und nicht über die lokale Durchschnittsmiete hinausgehen.

Sollten Vermieter*innen unberechtigterweise die Miete erhöhen wollen, rät Franz, sich genau zu überlegen, ob sich ein Konflikt lohnt: „Viele sagen, sie wollen wegen 20 Euro mehr Miete im Monat keinen Stress mit dem Vermieter. Gerade bei privaten Vermietern, wo man ja durchaus in einem engeren Verhältnis zueinander steht, sollte man sich gut überlegen, ob das den Stress und die Verschlechterung des Verhältnisses wert ist. Aber bei großen Wohnungsgesellschaften ist das ziemlich egal.”

Die Eigenbedarfskündigung

Denn wenn das Verhältnis einmal schlecht ist, wollen immer mehr Vermieter*innen ihre Mieter*innen loswerden. „Wenn du aufmuckst, dann droht der Vermieter plötzlich mit der Eigenbedarfskündigung. Die wollen die Wohnungen leer haben, um sie zu verkaufen oder um dann neu und teurer zu vermieten.” Meistens haben Mieter*innen drei Monate Zeit, um die Wohnung zu verlassen. Doch auch hier gibt es Möglichkeiten, sich zu wehren: „Der Vermieter muss sehr ausführlich aufführen, warum plötzlich er oder ein Angehöriger in diese spezielle Wohnung muss. Wenn er die Eigenbedarfskündigung tatsächlich einreicht, sollte man sehr, sehr genau prüfen, ob das alles korrekt ist”, so Franz. Denn eine falsche Eigenbedarfskündigung kann zu hohen Geldstrafen führen. 

Der wichtigste Tipp, den Anja Franz im Falle einer Miterhöhung gibt, ist: „Prüf die Mieterhöhungen genau – oft genug werden formale Fehler gemacht, die sie komplett ungültig machen und das gibt mindestens ein paar Monate Puffer.” Der größte Fehler, den vor allen Dingen junge Erwachsene häufig begingen: „Nachrichten vom Vermieter einfach liegen lassen. Sei ein bisschen spießiger, kümmer dich sofort darum. Es laufen einfach Fristen ab und wenn die abgelaufen sind, kann man nichts mehr machen.”